Soll ich kaufen
oder investieren?
Gleiches Startkapital: in eine vermietete Immobilie oder direkt an der Börse? Die monatlichen Nettomieten werden jeden Monat reinvestiert. Bewegen Sie die Regler, das Ergebnis aktualisiert sich sofort.
Letzte Aktualisierung: Mai 2026
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Kaufen oder mieten in der Schweiz: die zwei Mechanismen
In der Schweiz wird Immobilienkauf oft als Investition eines Lebens dargestellt. Die Realität ist differenzierter. Mit Preisen von über 10 000 CHF pro m² in grossen Agglomerationen erfordert der notwendige Eigenkapitalanteil (mindestens 20% des Kaufpreises, davon 10% ausserhalb der Pensionskasse) ein erhebliches Kapital. Dieses gleiche Kapital, an der Börse investiert, wäre ebenfalls gewachsen.
Dieser Simulator vergleicht zwei Verwendungen desselben Kapitals: Immobilieninvestition (Kauf, Vermietung) versus Börsenanlage. Im Immobilienszenario dient das Kapital als Eigenkapital; die Hypothek wird nur mit Zinsen berechnet. Die monatlichen Nettomieten (Nettomietrendite × Kaufpreis / 12) werden vollständig in Aktien reinvestiert. Übersteigen die Mieten die Hypothekarzinsen, akkumuliert sich der Überschuss in Aktien. Im Börsenszenario wird dasselbe Kapital einmalig investiert und wächst zum gewählten Zinssatz, ohne monatliche Einzahlungen.
Zwei Variablen kippen das Ergebnis: die jährliche Wertsteigerung der Immobilie und die Börsenrendite. In der Schweiz stiegen Wohnimmobilien gemäss IAZI im Durchschnitt um 2 bis 4% pro Jahr in den letzten 20 Jahren. Globale Börsenindizes (MSCI World) erzielten 7 bis 8% Jahresrendite im gleichen Zeitraum, Dividenden reinvestiert.
Der Simulator modelliert bewusst weder den steuerbaren Eigenmietwert, die tatsächlichen Unterhaltskosten (ca. 1% des Objektwerts pro Jahr) noch die Pflichtamortisation. Diese Faktoren sind zu situationsabhängig für eine Verallgemeinerung und bevorzugen in Grossstädten tendenziell das Börsenszenario.
Quellen: IAZI (Schweizer Immobilienpreisindex), MSCI World Total Return Index, SNB (Hypothekarzinsen).
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Mindesteigenkapital in der Schweiz?
In der Schweiz sind mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital erforderlich. Mindestens 10% müssen aus echten Eigenmitteln stammen (Ersparnisse, Erbschaft, 3. Säule) und nicht aus der Pensionskasse. Bei einem Objekt für 900 000 CHF sind das 180 000 CHF Eigenkapital, davon 90 000 CHF ausserhalb der Pensionskasse.
Wie hoch war die historische Rendite globaler Aktien?
Der MSCI World erzielte in den letzten 20 Jahren eine durchschnittliche Jahresrendite von rund 7 bis 8% in CHF, Dividenden reinvestiert. Der SMI lieferte im gleichen Zeitraum 6 bis 7%. Diese Durchschnitte beinhalten sehr negative Jahre (2002, 2008, 2022) und garantieren keine künftigen Renditen.
Wie funktioniert die Hypothek in der Schweiz?
Die Schweizer Hypothek ist in zwei Ränge aufgeteilt. Die 1. Hypothek deckt bis zu 66% des Objektwerts ohne Amortisationspflicht. Die 2. Hypothek deckt den Anteil von 66% bis 80% und muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Die Tragbarkeit (Gesamtbelastung/Bruttoeinkommen) darf 33% nicht übersteigen.
Was ist der Eigenmietwert in der Schweiz?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das das Finanzamt zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzurechnet, wenn Sie in Ihrer eigenen Liegenschaft wohnen. Er entspricht etwa 60 bis 70% des Marktmietwerts. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Dieser Mechanismus reduziert den Steuervorteil des Eigenheims, besonders nach Amortisation der Hypothek.
Welche Nebenkosten sind beim Kauf zu berücksichtigen?
Neben den Hypothekarzinsen sollten Sie einplanen: Stockwerkeigentumskosten und Erneuerungsfonds (0,5 bis 1% des Objektwerts pro Jahr), Steuern auf den Eigenmietwert, Gebäudeversicherungen und die Pflichtamortisation der 2. Hypothek. Diese Kosten machen häufig 1 bis 2% des Objektwerts pro Jahr aus und sind in diesem vereinfachten Simulator nicht enthalten.