Faut-il acheter
ou investir ?
Sur 25 ans, à mensualité identique, que devient votre patrimoine si vous achetez votre logement plutôt que de rester locataire et de placer la différence ? Bougez les curseurs, le verdict se recalcule en direct.
Dernière mise à jour : mai 2026
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Acheter ou louer en Suisse : les deux mécanismes en jeu
En Suisse, l'achat immobilier est souvent présenté comme l'investissement d'une vie. La réalité est plus nuancée. Avec des prix qui dépassent 10 000 CHF le m² dans les grandes agglomérations, l'apport nécessaire (20% minimum du prix d'achat, dont 10% hors 2e pilier) immobilise un capital considérable. Ce même capital, investi en bourse, aurait lui aussi progressé dans le temps.
Ce simulateur modélise deux scénarios avec un budget mensuel identique. Dans le premier, vous achetez et remboursez une hypothèque. Dans le second, vous restez locataire et investissez chaque mois la différence entre votre loyer et ce que vous auriez payé pour l'hypothèque et les charges.
Deux variables font basculer le résultat : l'appréciation annuelle du bien immobilier et le rendement des marchés boursiers. En Suisse, la valeur des logements a progressé en moyenne de 2 à 4% par an sur les 20 dernières années selon l'IAZI. Les indices boursiers mondiaux (MSCI World) ont affiché un rendement annuel moyen de 7 à 8% sur la même période, dividendes réinvestis.
Le simulateur ne modélise pas volontairement la valeur locative imposable, les charges d'entretien (environ 1% du bien par an) ni l'amortissement obligatoire. Ces facteurs dépendent trop de la situation personnelle pour être généralisés. Ils tendent à légèrement avantager le scénario boursier dans les grandes villes suisses.
Sources : IAZI (indice des prix immobiliers suisses), MSCI World Total Return Index, BNS (taux hypothécaires).
Questions fréquentes
Quel apport minimum faut-il pour acheter en Suisse ?
En Suisse, l'apport minimum est de 20% du prix du bien. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres stricts (épargne, héritage, 3e pilier) et non du 2e pilier. Pour un bien à 900 000 CHF, cela représente 180 000 CHF d'apport, dont 90 000 CHF hors caisse de pension.
Quel est le rendement historique des actions mondiales ?
Le MSCI World (actions mondiales) a affiché un rendement annuel moyen d'environ 7 à 8% en CHF sur les 20 dernières années, dividendes réinvestis. Le SMI (Swiss Market Index) a livré 6 à 7% sur la même période. Ces moyennes incluent des années très négatives (2002, 2008, 2022) et ne préjugent pas des performances futures.
Comment fonctionne l'hypothèque en Suisse ?
L'hypothèque suisse est divisée en deux rangs. La 1re hypothèque couvre jusqu'à 66% de la valeur du bien et n'a pas d'obligation d'amortissement. La 2e hypothèque couvre la tranche entre 66% et 80% et doit être amortie en 15 ans maximum ou avant la retraite. Le taux d'endettement (charges totales / revenu brut) ne doit pas dépasser 33%.
Vaut-il mieux acheter ou louer à Genève / Zurich ?
Dans les grandes villes suisses, les prix élevés (12 000 à 18 000 CHF/m²) impliquent des mensualités hypothécaires souvent supérieures aux loyers équivalents. Le différentiel investi en bourse peut significativement compenser. Le résultat dépend de votre horizon, de l'évolution des prix dans votre quartier spécifique, et du rendement réalisé sur vos placements.
Qu'est-ce que la valeur locative en Suisse ?
La valeur locative est un revenu fictif que le fisc ajoute à votre revenu imposable si vous habitez votre propre logement. Elle représente environ 60 à 70% du loyer du marché pour ce bien. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles. Ce mécanisme tend à réduire l'avantage fiscal de la propriété, surtout après amortissement de l'hypothèque.
Quelles charges supplémentaires faut-il prévoir lors d'un achat ?
Au-delà des intérêts hypothécaires, prévoyez les charges de copropriété et le fonds de rénovation (0.5 à 1% du bien par an), les impôts sur la valeur locative, les assurances bâtiment, et l'amortissement obligatoire de la 2e hypothèque. Ces frais représentent souvent 1 à 2% de la valeur du bien par an et ne sont pas inclus dans ce simulateur simplifié.