- Règle des 5%: si votre loyer est inférieur à prix × 5% ÷ 12, louer est probablement plus avantageux.
- Sous 5 à 7 ans dans le même logement, louer coûte presque toujours moins cher.
- Acheter demande 20% d'apport, dont la moitié hors 2e pilier, plus 3 à 5% de frais.
La règle des 5%
Posséder un logement coûte chaque année environ 5% de son prix, même sans loyer à payer. Environ 3% vont au capital: les intérêts de l'hypothèque et le rendement perdu sur votre apport. Environ 1% va à l'entretien. Et le dernier pour cent couvre impôts, charges et assurance. Comparez ce coût, divisé par 12, à un loyer équivalent.
La règle ne tient pas compte de la hausse éventuelle de la valeur du bien: une appréciation régulière sur 20 ans peut changer le résultat. C'est un ordre de grandeur pour orienter la décision, pas un verdict.
Les prix et les loyers par ville
| Ville | Prix au m² | 80 m² à l'achat | Loyer comparable | Prix / loyer annuel |
|---|---|---|---|---|
| Zurich | ~CHF 14'000 | ~CHF 1'120'000 | ~CHF 2'800 | ~33× |
| Genève | ~CHF 12'000 | ~CHF 960'000 | ~CHF 2'500 | ~32× |
| Lausanne | ~CHF 9'500 | ~CHF 760'000 | ~CHF 2'100 | ~30× |
| Berne | ~CHF 8'000 | ~CHF 640'000 | ~CHF 1'900 | ~28× |
Ordres de grandeur 2026 pour un appartement de 80 m², loyer mensuel. Dans les grandes villes, un bien vaut environ 30 ans de loyer.
Ce que coûte vraiment l'achat
Au prix s'ajoutent 3 à 5% de frais, payés dès le premier jour et perdus si vous revendez vite. Droits de mutation (aucun à Zurich, environ 3% en Suisse romande), notaire, registre foncier et une réserve de travaux. Ensuite viennent chaque année les charges de copropriété et l'entretien.
La banque exige aussi 20% d'apport, dont au moins la moitié hors 2e pilier, et un revenu suffisant: pour un achat à 900'000 francs, environ 162'000 francs bruts par an. L'usage du 2e pilier est détaillé dans notre article sur le LPP et l'achat.
Le coût invisible: votre apport ne travaille plus
L'argent bloqué dans les murs ne rapporte plus rien d'autre. Exemple: un apport de 200'000 francs, investi en bourse plutôt que dans les murs, aurait pu plus que tripler en 25 ans. Ce rendement perdu est un coût de l'achat, au même titre que les intérêts. En face, l'achat construit un patrimoine par l'amortissement de la dette et l'éventuelle hausse du prix: il faut comparer les deux trajectoires avec vos chiffres.
La fin de la valeur locative
Le peuple a supprimé la valeur locative le 28 septembre 2025, avec effet au plus tôt en 2028. Aujourd'hui, un propriétaire est imposé sur un loyer fictif et peut déduire ses intérêts hypothécaires et son entretien. Demain, il ne sera plus imposé sur ce loyer fictif, mais ne pourra plus, pour l'essentiel, déduire ses intérêts. Pour un propriétaire peu endetté, c'est en général une bonne nouvelle. Pour un acheteur très endetté, l'effet peut être neutre, voire négatif.
Les critères qui ne sont pas financiers
La durée compte plus que tout: moins de 3 ans, louer; plus de 7 ans, acheter peut être rationnel; entre les deux, tout dépend du prix et des frais.
- Flexibilité: un locataire part en 3 mois. Une vente précipitée peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs.
- Liberté: refaire la cuisine sans demander la permission a une valeur que les chiffres ne mesurent pas.
- Stabilité: école des enfants, attaches locales, pas de risque de résiliation de bail.
Pour aller plus loin
L'amortissement indirect par le 3a. Au lieu de rembourser directement votre hypothèque, vous versez dans un 3a nanti en faveur de la banque. Vous gardez la déduction du 3a et, tant que la valeur locative existe, celle des intérêts sur une dette qui ne baisse pas. Avec la fin de la valeur locative, l'avantage sur les intérêts disparaîtra: à réévaluer d'ici 2028.
Panachez votre hypothèque. Plusieurs tranches à des échéances différentes, ou un mélange de taux fixe et de taux variable, évitent de devoir tout renégocier au mauvais moment.
Négociez la marge. Les taux affichés ne sont qu'un point de départ. Comparer trois ou quatre offres, banques, assurances et caisses de pension comprises, fait souvent gagner quelques dixièmes de pour cent par an: sur une grosse hypothèque, des milliers de francs.
Acheter ou louer et investir?Les deux trajectoires sur 25 ans, avec votre apport, votre loyer et votre taux.
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Questions fréquentes
Combien faut-il d'apport pour acheter en Suisse?
20% du prix au minimum, dont 10% en fonds propres qui ne viennent pas du 2e pilier. Sur CHF 900'000, c'est CHF 180'000, dont CHF 90'000 hors LPP, plus 3 à 5% de frais d'achat.
Quel revenu faut-il pour acheter à CHF 900'000?
Environ CHF 162'000 brut par an. La banque calcule avec un taux fictif de 5% sur l'hypothèque, plus 1% d'amortissement et 1% de charges, et ce total ne doit pas dépasser un tiers du revenu.
Quels frais prévoir en plus du prix?
3 à 5% du prix: droits de mutation (aucun à Zurich, environ 3% en Suisse romande), notaire (~1%), registre foncier (0.1 à 0.3%), réserve de travaux (~1%).
À partir de combien d'années l'achat devient-il rentable?
Il faut en général 7 à 10 ans pour amortir les frais d'entrée. Sous 5 ans, louer revient presque toujours moins cher.
La valeur locative va-t-elle disparaître?
Oui. Le peuple a accepté sa suppression le 28 septembre 2025. L'entrée en vigueur n'est pas attendue avant 2028. Avec elle disparaîtront aussi l'essentiel des déductions d'intérêts hypothécaires et de frais d'entretien.
Taux fixe ou taux variable?
Le taux fixe garantit le coût sur 2 à 15 ans. Le taux variable (SARON plus marge) suit le marché: souvent moins cher, mais imprévisible. Le choix dépend de votre marge de manœuvre si les taux remontent.
Sources: IAZI et Wüest Partner, prix immobiliers 2026 ; Office fédéral du logement, loyers ; BNS, statistiques hypothécaires ; ASB et FINMA, directives hypothécaires ; LIFD art. 21 (valeur locative) ; votation populaire du 28 septembre 2025 sur l'imposition de la propriété du logement ; barèmes cantonaux des droits de mutation. Prix et loyers: ordres de grandeur.