- Le retrait donne du cash, mais il est imposé et réduit votre rente jusqu'à ce que vous le remboursiez.
- La mise en gage laisse votre LPP en caisse comme garantie: pas d'impôt, pas de rente en moins.
- La banque exige 10% de vrais fonds propres, qui ne viennent pas du 2e pilier.
Retrait ou mise en gage: la comparaison
Le retrait se justifie surtout quand il vous manque de l'apport. Si vous avez déjà vos fonds propres, la mise en gage préserve mieux votre retraite.
| Retrait anticipé | Mise en gage | |
|---|---|---|
| Ce que vous obtenez | Du cash pour l'apport | Une garantie: la banque prête davantage |
| Impôt | Oui, à taux réduit | Aucun |
| Votre capital LPP | Diminue du montant retiré | Reste intact et rapporte des intérêts |
| Votre rente future | Réduite jusqu'au remboursement | Inchangée |
| Votre dette hypothécaire | Plus petite | Pas réduite |
| Le risque | Rente durablement plus basse | La banque peut réaliser le gage si vous ne payez plus |
Ce que coûte un retrait sur votre rente
Un retrait jamais remboursé vous suit toute la retraite. Exemple: 100'000 francs retirés à 40 ans font environ 770 francs de rente en moins chaque mois, à 65 ans, soit plus de 180'000 francs sur 20 ans de retraite. Si vous remboursez avant la retraite, la rente est reconstituée.
Le détail du calcul
| À 65 ans | Sans retrait | Avec retrait |
|---|---|---|
| Capital LPP | ~CHF 409'000 | ~CHF 273'000 |
| Rente par mois | ~CHF 2'320 | ~CHF 1'550 |
CHF 300'000 dans la caisse à 40 ans, CHF 100'000 retirés et jamais remboursés, intérêt de 1.25% par an, taux de conversion de 6.8%, sans nouvelles cotisations. Avec un taux de conversion plus bas, l'écart en francs est plus faible, mais la logique reste la même.
Les règles du retrait anticipé
Le retrait n'est possible que pour votre résidence principale, avec l'accord écrit de votre conjoint.
- Pas de résidence secondaire ni de logement à louer.
- Un retrait tous les 5 ans, d'au moins 20'000 francs.
- Avant 50 ans, jusqu'à tout votre avoir. Après 50 ans, le plus élevé entre votre avoir à 50 ans et la moitié de votre avoir actuel.
- Plus de retrait possible dans les 3 ans avant la retraite.
Le retrait est imposé à part, à un taux réduit, et l'impôt est prélevé avant le versement. Sur 100'000 francs, comptez plusieurs milliers de francs selon le canton. Intégrez-le à votre budget avant de signer: le calculateur de l'AFC, rubrique prestation en capital, vous donne le montant.
Si vous revendez le logement, vous devez rembourser le retrait, sauf si vous rachetez un autre logement principal dans les 2 ans. Et tant qu'il n'est pas remboursé, plus de rachat LPP déductible: voir le rachat LPP.
Ce que la banque exige
Deux règles: 20% d'apport, dont au moins la moitié hors 2e pilier, et des charges théoriques qui ne dépassent pas un tiers de votre revenu. Pour la seconde, la banque calcule avec un taux fictif de 5%, plus l'amortissement et les frais d'entretien. Exemple: pour un achat à 900'000 francs, il faut environ 90'000 francs de vrais fonds propres. Et un revenu brut d'environ 162'000 francs.
Le calcul de la banque, pour un achat à CHF 900'000
| Apport et hypothèque | Montant |
|---|---|
| Apport minimum (20%) | CHF 180'000 |
| Dont hors 2e pilier (10%) | CHF 90'000 |
| Part possible via le LPP (10%) | CHF 90'000 |
| Hypothèque (80%) | CHF 720'000 |
| Charges théoriques | Par an |
|---|---|
| Intérêts théoriques (5% de l'hypothèque) | CHF 36'000 |
| Amortissement (1% du prix) | CHF 9'000 |
| Entretien (1% du prix) | CHF 9'000 |
| Revenu brut minimum (charges × 3) | CHF 162'000 |
« La mise en gage suffit-elle pour mon financement? » et « Quel est l'impôt exact sur ce retrait dans mon canton? » Les banques proposent souvent d'abord le retrait, qui réduit davantage leur risque.
Pour aller plus loin
Vous pouvez combiner les deux. Un retrait partiel pour compléter l'apport, et une mise en gage du reste pour obtenir un meilleur financement: vous limitez à la fois l'impôt et la perte de rente.
Le 3a aussi peut servir à l'achat. Il se retire pour la résidence principale, lui aussi tous les 5 ans, et compte comme fonds propres hors 2e pilier pour la banque.
Rembourser plus tard reste possible. Vous pouvez reverser le retrait à votre caisse jusqu'à la retraite, par tranches d'au moins 10'000 francs. Votre rente est reconstituée et l'impôt payé au retrait vous est rendu.
La valeur locative va disparaître. Avec sa suppression, au plus tôt en 2028, les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles pour l'essentiel: le calcul entre acheter et louer change. Voir acheter ou louer.
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Questions fréquentes
Puis-je retirer tout mon LPP pour acheter mon logement?
Avant 50 ans, oui, tout votre avoir. Après 50 ans, au maximum le plus élevé de ces deux montants: votre avoir à 50 ans, ou la moitié de votre avoir actuel. Minimum CHF 20'000 par retrait, un retrait tous les 5 ans.
Le retrait LPP est-il imposé?
Oui, séparément de vos autres revenus, à un taux réduit qui dépend du canton et du montant. Sur CHF 100'000, comptez plusieurs milliers de francs. Le calculateur de l'AFC (prestation en capital) ou votre administration fiscale donnent le chiffre exact.
Faut-il rembourser si je revends le logement?
Oui, en règle générale, sauf si vous réinvestissez dans un autre logement principal dans les 2 ans. L'impôt payé au retrait vous est alors restitué sur demande, sans intérêts.
La mise en gage réduit-elle ma rente?
Non. Votre avoir reste dans la caisse et continue de rapporter des intérêts. La rente ne baisse que si la banque doit réaliser le gage, en cas de défaut de paiement.
Mon conjoint doit-il donner son accord?
Oui. Le consentement écrit du conjoint ou du partenaire enregistré est obligatoire pour un retrait comme pour une mise en gage.
Puis-je rembourser plus tard pour retrouver ma rente?
Oui, volontairement, en une ou plusieurs fois (CHF 10'000 minimum par versement), jusqu'à la retraite. La rente est alors reconstituée, et l'impôt payé au retrait vous est restitué.
Sources: LPP art. 30c à 30g (encouragement à la propriété du logement) ; OEPL (ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement) ; OFAS ; AFC, imposition des prestations en capital ; FINMA et ASB, directives sur les fonds propres hypothécaires. Calculs ViaVest.